La hipoteca inversa es un préstamo que permite al cliente disponer de parte del valor de su vivienda utilizando esta como garantía y sin perder nunca la titularidad. El banco concede un préstamo a los propietarios por una cantidad que suele rondar el 30% del valor de la tasación. Ese dinero se puede percibir por tres vías: toda la cantidad al principio, con rentas mensuales o con una combinación de ambas fórmulas.
El Banco de España se ha mostrado partidario del lanzamiento de productos que permitan transformar el patrimonio inmobiliario ilíquido en ingresos para los más mayores ante el actual entorno de mayor esperanza de vida, caída de tipos de interés y crisis de la Seguridad Social.
Pero el supervisor no ve margen para que los bancos contraten y asuman el riesgo de las hipotecas inversas. Otra cosa es la comercialización de un producto diseñado por una aseguradora o un plan de pensiones, que retienen el riesgo en su balance.
La hipoteca inversa está regulada en España en la ley 41/2007 que modificó la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 1981. A la misma pueden acceder personas mayores de 65 años o aquellas otras que tengan una situación de dependencia severa o gran dependencia. Eso sí, tienen que tener una vivienda en propiedad y, a ser posible, libre de cargas.
La falta de normativa penaliza a los bancos en el diseño de hipotecas inversas, un negocio que según el Banco de España “quizá deberían desarrollar otras entidades” como aseguradoras o gestoras de pensiones, afirmó este miércoles Ángel Gavilán, jefe de la División de Análisis Financiero del Banco de España.
El sector bancario y todos los actores apunta a que el año que viene muchas entidades seguirán los pasos de Caser o el banco portugués BNI, que ya comercializa la hipoteca inversa en España. Los nombres que suenan son Mapfre, a través de asociaciones con sus entidades de referencia –Santander, Bankia o Bankinter-.
Que entidades como Mapfre hayan vuelto a mirar a un producto que dejó de comercializarse en España en 2013 (la última entidad que lo ofreció fue BBVA) se debe a que este producto tiene unos tipos de interés más elevados que una hipoteca normal. Y eso, es un entorno con tipos de interés negativos, es un buen ‘puerto’ en el que atracar.
Al final, la hipoteca inversa tiene la estructura legal necesaria para ser un producto seguro y transparente para el cliente. Respecto a los bancos, el producto tiene sentido no solo por su ‘carácter social’, sino por su propia aportación al negocio en un entorno de tipos negativos en el que los ingresos por la venta de hipotecas ‘tradicionales’ han caído notablemente. Los tipos de interés de la hipoteca inversa son más elevados, de entre el 5% y el 6%, pues el banco asume más riesgo al no poder recuperar el dinero hasta el fallecimiento del propietario. Aun así, los precios se ajustarán cuando más entidades entren en el mercado.
