Para lograr un buen desarrollo económico personal o empresarial se hace necesario entender las características y finalidad de los diferentes servicios y productos financieros. Por esta razón, en esta entrega abordamos la figura del fideicomiso, siendo este uno de los principales instrumentos financieros utilizados por la oportunidad de inversión bajo un marco de confianza y seguridad.
El fideicomiso en la República Dominicana está regulado bajo la Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, definiéndose como un acto donde una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, conocidas como fiduciarios, para formar un patrimonio separado (patrimonio fideicomitido). Estos últimos se encargan de administrar los bienes a favor de una o varias personas denominadas fideicomisario o beneficiario.
Esta herramienta se basa en una alianza de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente -quien traspasa una parte o todos sus bienes- y la entidad fiduciaria, quien los recibe y debe gestionarlos con el estricto cumplimiento de las instrucciones dadas por el fideicomitente, establecidas en el acto constitutivo de fideicomiso.
De acuerdo a la ley, sólo podrán fungir como fiduciarios las personas jurídicas, como: las administradoras de fondos de inversión, los intermediarios de valores, los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos y otras entidades de intermediación financiera previamente autorizadas y cuyo fin exclusivo sea actuar como tales.
A pesar de que la Ley 189-11 establece distintos tipos de fideicomisos, como el fideicomiso de planificación sucesoral o de herencia; fideicomisos culturales, filantrópico, y educativos; fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario; fideicomiso de oferta pública de valores y productos; fideicomiso en garantía entre otros, vamos a referirnos a los fideicomisos constituidos para el desarrollo de viviendas de bajo costo por ser éste el objetivo principal de la ley y resaltado como de alto interés para el país.
En la citada legislación inicialmente se estableció como vivienda de bajo costo, aquellas que tuvieran un precio de venta igual o inferior a dos millones de pesos (monto que se ajustará anualmente por inflación), sin embargo, con el propósito de que esta figura tuviera mayor alcance y fuera mucho más inclusiva, en abril del 2019 el Congreso Nacional aprobó la Ley No. 195-19 en la que se aumentó el valor de referencia de las viviendas de bajo costo a tres millones quinientos mil pesos.
Para aprovechar los beneficios de esta figura, los desarrolladores, constructores o inversionistas interesados en llevar a cabo proyectos de vivienda de bajo costo, deberán previamente constituir dichos proyectos bajo la figura del fideicomiso.
Según explica Junil Fermín, directora Legal de la ABA, “todo ciudadano dominicano que cumpla con los requisitos de la ley, podrá ser beneficiado de un proyecto de vivienda de bajo costo siempre y cuando sea sujeto de crédito en la banca, es decir, que tengan una capacidad de pago que pueda demostrar con sus ingresos periódicos”.
Como una forma de incentivar y promover el ahorro, la misma ordenanza ha establecido un producto financiero denominado cuentas de ahorro programado para la adquisición de viviendas, que consiste en un contrato de depósito bancario que celebra una persona física con una entidad de intermediación financiera, con el objetivo de ahorrar los fondos necesarios para efectuar el pago de la cuota inicial y/o las cuotas mensuales para la compra de una vivienda de bajo costo.
Al igual que una cuenta de ahorros convencional, esta devengará intereses según las tasas determinadas por las entidades financieras. También resulta importante mencionar, que el monto de ahorro programado deberá ser por lo menos del diez por ciento (10%) del precio de venta de la vivienda que la persona de la cuenta de ahorro programado desea adquirir y que éstos fondos depositados en dichas cuentas serán inembargables.
“La cuenta de ahorro programado es el producto financiero idóneo, para aquellas personas asalariadas de bajos ingresos que deseen adquirir un techo propio”, destaca Fermín.
En su generalidad, la figura del fideicomiso presenta importantes ventajas:
1. Promueve el ahorro y se incentiva la adquisición de una vivienda propia (proyectos de viviendas de bajo costo).
2. Está regulada bajo mecanismos de supervisión y control.
3. Existe una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario.
4. Estricto apego a las instrucciones y requerimientos formulados por el fideicomitente conforme a lo incluido en el acto constitutivo.
5. El Patrimonio fideicomitido es autónomo e independiente frente al de las partes involucradas.
6. Establece incentivos y exenciones fiscales
Es por lo anterior que la figura del fideicomiso se constituye como una herramienta de negocios de gran provecho, ya que promueve una relación de transparencia entre fideicomitentes y fiduciarios bajo un esquema de supervisión y control, que permiten un desarrollo óptimo y eficiente de las inversiones.
